固定資産税の計算方法と評価証明について

事業で利用する土地や建物を所有している経営者は、固定資産税についても充分理解する必要があります。

 

固定資産税は経費として認められるのか?
固定資産税はどうやって計算するのか?

 

今回はそんな固定資産税に対する疑問や固定資産税の計算について解説します。

 

 

固定資産税とは?その評価と計算

固定資産税の対象となるのは土地と建物で、事業用や居住用住宅を問わず課税対象となります。

 

納税義務者は不動産の所有者(毎年1月1日現在)で、課税するのは市町村または東京都なので地方税ということになります。

 

固定資産税は対象不動産が事務所や工場など事業に使用している場合は、事業経費として認められている税金です。

 

固定資産税評価額と標準税額

固定資産税を算出するためには対象となる不動産の価格を評価しなければいけません。

 

これは所有者が決めるのではなく、国土交通用の公的な土地評価、建物の時価の約70%を目安にして市町村で決定します。

 

地価は変動するので3年に1度見直しが行われます(評価替え)。

 

また建物は再建築した場合の評価額を基準として課税対象額を決定します。

 

そのため資材の値上がりなどを考慮して評価基準となる「再建築費評点補正率」を土地と同じように3年に1回見直しています。

 

標準税額は1.4%と定められているので、評価額に1.4%をかけるだけで固定資産税は簡単に計算できます。

 

固定資産税の計算は計算そのものよりも、土地建物の評価額がどうなるかがポイントになります。

 

土地・宅地評価

固定資産税は市町村で計算して課税するので、自分で計算する必要はありませんが、事前に固定資産税がいくらかかるのかは知っておく必要があります。

 

土地建物ともに所有していれば高額な課税となるので、準備しておく必要があるからです。

 

土地評価(地価)は「路線価図(財産評価基準)」によって評価します。

 

路線価は国土交通用が発表する公示価格の70%〜80%の評価となっています。

 

路線価は名称の通り道路の価格評価をしていて、対象の土地が接している路線価に土地面積をかけることで土地の評価をします。

 

・計算例
56(路線価:千円単位)×200u=11,200千円(1,120万円)
1,120万円×1.4%=15.68万円(固定資産税)
参考HP: 平成28年分財産評価基準

 

道路と接していない土地

路線価は公道を評価したもので、道路に接していない土地は建物が建てられないので、評価以前に土地の利用ができません。

 

最低でも2メートル幅の道路に接しなくてはいけないので、土地と道路の間に2メートル以上の幅がある私道を作るのが一般的です。

 

この場合、「不整形地補正」「間口狭小補正」といった修正が行われるので、直接道路と接している場合よりも評価が低くなります。

 

土地評価は道路と接しているかどうかで大きく違ってきます。

 

建物・家屋の評価

建物の評価は「再建築に要する費用から経年による減価分を減らして評価する」というのが基本です。

 

建物を屋根・基礎・外壁・柱・壁体・内壁・天井・建具・建築設備等から全体的な評価(再建築費用を算出)を行います。

 

建築年数によって決められた減価率をかけることで、評価額を決定します。

 

また、新築物件の場合は法務局によって定められた1平方メートルの新築単価に床面積をかけて算出します。

 

なお下記の計算では、各種税金の軽減措置は考慮していません。

 

新築住宅の評価額の算出(木造単価87,000円/u、床面積132u)

87,000円/u×132u=11,484,000円(課税対象額)
11,484,000円×1.4%=160,776円≒160,000円(固定資産税:千円未満切り捨て)

 

中古住宅の評価額の算出(5年経過の中古木造家屋、再建築費用1,000万円)

1,000万円(建物評価)×0.62(5年経過の減価率)=620万円
620万円×1.4%=86,800円≒86,000円(固定資産税:千円未満切り捨て)
新築単価参照:新築建物課税標準価格認定基準表

 

新築は実際の建築価格ではなく市町村で決められた単価を元に計算し、中古物件は経年減価により経過年数によって計算します。

 

なお床面積は建物の登記簿を取得して正確に計算しましょう。

 

中古建物の減価率

中古建物を評価するときの減価率は木造の場合15年経過後から0.2となり変化はありません。

 

0.2を経年減点補正率と言いますが、鉄骨や鉄筋コンクリート造り耐火建築物の場合は、木造よりも長く60年経過しないと0.2になりません。

 

木造でも鉄骨造でも最終的には減価率は0.2のままで続き、評価はゼロにはなりません。

 

つまり建物を所有し続ける限り固定資産税を支払い続けることになります。

 

また、大規模な増改築を実施すると評価が高くなるので、増改築前よりも固定資産税も高くなることを忘れないようにしましょう。

事業用固定資産にかかる償却資産税とは?

固定資産税は土地建物に対する地方税ですが、事業に使用する固定資産には償却資産税がかかります。

 

土地建物を含めると二重課税になるため、償却資産税の対象には土地建物は含まれません。

 

それではどのような資産が対象となるでしょうか?

 

償却資産税の対象

償却資産税の対象と固定資産は確定申告で減価償却を計上した資産となります。

 

同じパソコンでも10万円未満であれば一括で損金処理が可能なので対象外です。

 

また10万円以上20万円未満の場合では3年均等償却ができますが、これも課税対象外となります。

 

同じ資産でも金額によって償却資産税の対象とならないものがあるので気をつけましょう。

 

償却資産税の税率と計算

償却資産税の税率は固定資産税と同様に1.4%で市町村が決定します(一部の地域は1.5%)。

 

固定資産税と同じように評価額と減価率により課税対象額を算出します。

 

償却資産税の計算式

初年度評価額:取得価額×(1−減価率×0.5)
2年目以降:前年度評価額×(1−減価率)

 

計算例(取得価格300万円の機械装置、耐用年数10年、購入初年度)

300万円×(1−0.206×0.5)=2,691,000円(課税対象額)
2,691,000円×1.4%=37,674円≒37,000円(償却資産税)
参照HP:固定資産評価基準

 

固定資産税と償却資産税の違い

どちらも固定資産にかかる税金で税率もほぼ同じですが、基本的には別の税金です。

 

しかし、固定資産を使用して事業を行っている場合は、土地建物には固定資産税、それ以外の資産には償却資産税がかかることは覚えておきましょう。

 

どちらも事業を継続する上では必要な税金なので、併せて覚えておくといいでしょう。

 

また、固定資産税については事業に使用していない不動産にも必ずかかる税金です。

 

減額措置などもあり税率軽減もできるので、不動産所有者にとって固定資産税の知識は不可欠です。

 

建物の種類による違い

固定資産税の対象は土地建物だけといっても、建物でも新築、中古、専用住宅、店舗併用住宅など様々な種類があります。

 

また同じ土地にも住宅用地や工場用地など違いがあり、土地建物の用途により固定資産税にも違いがあります。

 

住宅用地の特例

住宅やアパート等賃貸住宅の敷地として利用されている土地(住宅用地)については、特例措置があり税金が軽減されています。

 

・特例の内容(価格に住宅用地特例率をかけて、課税標準額を算出)
・小規模住宅用地(住宅やアパート等の敷地で200平方メートル以下の部分)
 固定資産税:価格×1/6、都市計画税:価格×1/3
・一般住宅用地(住宅やアパート等の敷地で200平方メートルを超える部分)
 固定資産税:価格×1/3、都市計画税:価格×2/3

 

ここでは特例措置や軽減措置についての詳細は解説しませんが、別の機会に詳しく解説しましょう。

 

今は特例による固定資産税の減額があるということを覚えておきましょう。

 

併用住宅の土地に対する固定資産税の特例

住宅専用用地と同様に店舗併用住宅の敷地に関しても特例があります。

 

併用住宅は原則1/4以上の床面積を居住用として使用している住宅のことです。

 

それ以外にも店舗の面積割合や耐火建築物かどうかで固定資産税の減額も違っていきます。

 

こちらも後日詳しく解説します。

 

固定資産税の実地調査

新築の建物であれば必ず固定資産税の実地調査があります。

 

住宅新築後、入居してから数ヶ月で実地調査の連絡があり、希望日時を連絡すると当該住宅に実際の調査があります。

 

再建築にかかる費用を査定するために実地調査を行うので、事前に準備する必要はあまりありません。

 

新築の自宅であれば、「長期優良住宅認定書の写し」「間取り図」の準備をすればいいでしょう。

 

後は固定資産税の不服申請や不動産取得税に関する説明があります。

 

固定資産税に影響する唯一の実地調査ですが、実際に建物ができてしまってからは何もできることはできません。

 

ただ実地調査があるということだけは覚えておきましょう。

 

まとめ

固定資産税に関しては不動産の所有者でない限り、税金の心配をする必要はありません。

 

しかし、事業用に限らず不動産を所有している限り、永久に支払う義務があるのが固定資産税です。

 

建物が古くなり使用していなくても、20%の価値に対して固定資産税がかかり、土地はさらに高額な固定資産税になります。

 

今回は固定資産税に関する基礎知識を解説しましたが、この高額な固定資産税を軽減する方法についても解説する予定です。

 

それまで基礎知識をしっかり頭に入れておきましょう。