つなぎ融資に必要な金額の計算方法

つなぎ融資は事業主や法人が事業資金を必要とする場合だけではなく、一般家庭においても住宅ローンの支払いなどで不足分をつなぎ資金で対応するケースもあります。

 

むしろ、つなぎ融資のイメージとしては住宅ローンのケースのほうが、一般的に認知されているかもしれません。

 

つなぎ融資も融資である限り、返済時には利息の支払いが必要となります。

 

そのため、つなぎ融資の利息計算の知識は誰もが知っておいて損するものではないと言えるでしょう。

 

今回は住宅ローンをメインとしてつなぎ融資の金利計算や必要となる手数料などに関して解説します。

 

 

住宅ローンにつなぎ融資が必要なわけ

住宅ローンの審査を通過すれば、それ以上融資が必要ないように思えますが、実際にはつなぎ融資が必要なケースが多いのが現状です。

 

これは住宅ローンの融資実行には抵当権の設定が不可欠だという点に理由があります。

 

つなぎ融資が必要な住宅ローン

高額融資となる住宅ローンはなるべく低金利で利用する必要があるので、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の利用を第一に考える人が多いでしょう。

 

住宅金融支援機構で全額借入ができなかった場合に、銀行などの金融機関から不足分の融資を受けるというのが一般的です。

 

住宅ローンの融資対象には次のケースがあります。

 

・住宅建築用土地の購入
・建売住宅・分譲住宅購入
・注文住宅購入
・新築・中古マンション購入
・中古住宅購入

 

上記の中で未完成の状態で住宅ローンの申し込みをするのは注文住宅購入の場合だけです。

 

それ以外は抵当権の設定登記が可能なので、住宅ローンの審査を通過すればすぐに、所有権移転登記と抵当権設定、融資実行を同時に行なうことが可能です。

 

しかし自宅を新築する注文住宅の場合、建物は完成後でなければ所有権や抵当権の設定ができません。

 

そのため住宅完成後の融資実行となるのが一般的です。

 

住宅ローン利用者にとっては融資実行が遅くなっても困ることはありませんが、請負業者にとっては完成前に着工金や中間金が必要となります。

 

建築に要する期間が長いため人件費や資材調達コストがかかるからです。

 

住宅新築の自己資金が豊富にあれば、中間金は自己資金で対応できますが、建築資金のほとんどを住宅ローンに頼っている場合はつなぎ融資の必要があるのです。

 

つなぎ融資の流れ

つなぎ融資は基本的に住宅ローンの融資を受けた金融機関を利用します。

 

ほかの金融機関でもできますが、本当に住宅ローンの融資が決定しているかどうかを証明する必要があることや、金利面を考えると住宅ローンの融資元を利用したほうがスムーズです。

 

土地購入して新築する場合のつなぎ融資の流れは次のとおりです。

 

つなぎ融資の流れ

1.土地の売買契約を締結
2.土地の所有権移転登記を行う
3.金融機関で住宅ローンとつなぎ融資を申込む
4.つなぎ融資承認後、融資金で残りの土地購入代金を支払う
5.工務店・建築業者やハウスメーカーと建築請負契約を結ぶ
6.つなぎ融資の融資金で着工金を支払う
7.工事開始
8.つなぎ融資の融資金で中間金を支払う
9.物件完成・住宅引き渡し
10.建物に所有権保存登記と抵当権設定登記をする
11.住宅ローンの融資金で残りの工事費用を支払い、つなぎ融資を返済する

 

つなぎ融資の利息や諸費用等は融資金から相殺されるので、その分は自己資金で準備しないと工務店などへの支払いが不足するので注意しましょう。

 

また印紙代や登記費用などの費用負担もあるので、住宅ローンを利用する前に十分調べておきましょう。

 

それでは次につなぎ融資の利息計算を具体的に説明します。

 

つなぎ融資の利息計算

最も一般的な住宅ローンはフラット35と呼ばれている住宅ローンですが、住宅金融支援機構が金融機関と提携して融資する住宅ローンです。

 

固定金利でも低金利の融資ができるため、メガバンクからネットバンクまで取り扱っている人気の住宅ローン商品です。

 

融資実行は金融機関が行うので、つなぎ融資もその金融機関に同時に申し込みすることになります。

 

つなぎ融資に限らず融資金利は貸付期間と利率によって利息の金額が決定します。

 

つなぎ融資の場合も建物が完成して住宅ローンが実行できるまでの期間に応じて利息がかかります。

 

しかし、金利計算は日割で行うため正確な日数は事前にはわかりません。

 

およその日数で計算して実際に完成してから精算することになります。

 

500万円の中間金を年利2%で、6ヶ月(180日)つなぎ融資した場合、利息は次の計算で算出されます。

 

5,000,000円×2%÷365日×180日=49,315円

 

つなぎ融資は1回とは限らないのでつなぎ融資をするたびに上記の計算をして利息を算出することになります。

 

一般的にはつなぎ融資は3回までという金融機関が多いので、建築会社とよく打ち合わせをして不足しないようにしましょう。

 

つなぎ融資の諸費用

最後に住宅ローンのつなぎ融資にかかる費用をまとめてみましょう。
融資金額によって費用が違うので自分が利用する金額によって費用負担がどれくらいあるのかは事前によく調べておきましょう。

 

事務手数料

定額108,000円(楽天銀行など)
定率1.08%〜1.625%(イオン銀行など)。

 

収入印紙

・100万円超〜500万円以下 2,000円
・500万円超〜1,000万円以下 1万円
・1,000万円超〜5,000万円以下 2万円
・5,000万円超〜8,000万円以下 6万円

 

つなぎ融資では上記の他に利息金額も融資金から先払いで相殺されます。

 

また、住宅ローンの事務手数料や登記費用も住宅ローンの実行時にかかるので、諸費用は現金で支払えるくらいの自己資金は準備しておきましょう。

 

住宅ローン以外のつなぎ融資

つなぎ融資を広い意味で捉えると、「一定期間後に確実にまとまった資金が手に入るけれども、その前に支払いの必要がある場合に利用する融資」と考えることができます。

 

極端な例では給料日前に一時的に借りる融資もつなぎ融資ということができます。

 

事業主のつなぎ融資

小売店など現金商売をしている場合は必要ありませんが、卸業者などは売上金や仕入代金を売掛や買掛で処理しているのが一般的です。

 

売上が発生しても売掛金のため現金化できるのが90日後というケースで、30日後に仕入代金の支払日があるという場合はつなぎ融資の必要があります。

 

つまり売掛金と買掛金のタイムラグを埋めるためにつなぎ融資が必要となるのです。

 

つなぎ資金とは?金利基準と運転資金との違い

 

この場合は普段から取引があり、経営の事情もよく知っている銀行などにつなぎ融資を申し込みします。

 

こうした取引銀行がない場合は、取引のない金融機関から借り入れすることになりますが、新規の取引先への融資は難しいのが現状です。

 

つなぎ融資の必要性があるのは時間的な余裕がないケースがほとんどなので、融資実行のスピードを優先して消費者金融を利用する方法もあります。

 

高金利というデメリットはありますが、大手消費者金融のプロミスやアコムでは初回30日間無利息サービスがあるので、金利負担を軽減できます。

 

また、高金利でも短期間の利用であれば、実質的な利息負担はそれほど大きくありません。

 

事業資金のつなぎ融資は住宅ローンのつなぎ融資と違い、1日でも遅れると信用を失うので融資スピードを最優先にしましょう。

 

また、売掛金を現金化するファクタリングを活用するのも有効な方法です。

 

個人レベルでのつなぎ融資対応

個人が生活していく上でつなぎ融資が必要というケースは以外に多くあります。

 

つなぎ融資という言い方は一般的にはしませんが、給料日前に一時的に借入して給料日に支払うというのはつなぎ融資そのものです。

 

生活費が少し足りないという場合だけでなく、冠婚葬祭や急な事故や病気での入院など、生活する上での経済的リスクは常にあります。

 

そんな場合に便利なのがカードローンです。

 

入院費用は保険に加入していれば急な事故でも対応できますが、保険金が支払われる前に医療機関への支払いが必要になります。

 

カードローンを持っていれば保険金が振り込まれるまでのつなぎ融資として利用できます。

 

つなぎ融資でもなるべく利息負担は軽減する必要があるので、低金利の銀行系カードローンがおすすめです。

 

みずほ銀行カードローンなどはメガバンクの安心感と低金利を兼ね備えているのでおすすめです。

 

まとめ

つなぎ融資は住宅ローン利用者や個人事業主にとっては、馴染みがある融資ですが、サラリーマンでも意識せずに利用している融資です。

 

融資は必要な金額を必要な期間だけ借りるというのが、本来の趣旨なので「つなぎ融資」は融資の基本的な形と言えます。

 

むしろリボ払いを利用していつまでも残高が減らない支払い方は、利息負担が大きな支払方法です。

 

個人で融資を利用する場合は、つなぎ融資を利用するという気持ちで借り入れ、返済すると健全な利用ができるでしょう。