銀行が審査でみている返済比率と計算方法とは

銀行融資の審査で申込者が返済可能な融資額なのかを評価する指標として使われるのが「返済比率」です。

 

返済負担率とも呼ばれていますが、主に住宅ローンといった高額で長期の借入期間となる融資では、審査を通過するためには返済比率のチェックが重要となります。

 

住宅ローンで融資限度額を決定する要素には、不動産の担保評価額に対する融資金額の比率がありますが、それと並んで重要な要素となっているのが返済比率です。

 

今回は銀行融資における返済比率について解説しましょう。

 

 

返済比率とは?

まずは返済比率がどのようなもので、どのように計算するのかを説明しましょう。

 

返済比率で何を判断するのか

返済比率は年間収入に対する年間支払額の比率となり、計算方法は下記の通りです。

 

返済比率(%)=年間返済額÷年収×100

 

つまり年収のうち何割を返済に使うことになるのかという割合のことで、比率が高いほど返済が厳しくなることを意味します。

 

返済比率ではどれだけ余裕を持った返済ができるかを判断します。

 

ただし比率で判断する場合に注意することがひとつあります。

 

返済比率の場合、同じ比率でも年収500万円と1,000万円では年間返済金額を差し引いた残りの金額は大きく違うということです。

 

例えば同じ30%の返済比率で考えてみましょう。

 

500万円×30%=150万円
1,000万円×30%=300万円

 

年収500万円では返済比率30%では、返済金額を差し引いた350万円で生活することになります。

 

しかし年収1,000万円の場合は、生活費は700万円となるので、生活には余裕があります。

 

そのため返済比率で判断する場合は、年収によって判断する比率を変えることが必要となります。

 

年収による返済比率

住宅ローンでは特に返済比率が重要となるので、住宅ローンによって年収別に返済比率が定められています。

 

この返済比率を上回ると住宅ローンの審査通過が難しくなり、減額される可能性が高くなります。

 

フラット35は住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)が提供する住宅ローンで、低金利の固定金利がどこの金融機関でも利用できます。

 

フラット35の返済比率は次の通りです。

 

年収400万円未満30%以下
年収400万円以上35%以上

 

フラット35の場合は比較的大ざっぱに返済比率が設定されていますが、民間金融機関が直接住宅ローンを取り扱う場合はもっと細分化した比率の設定となります。

 

しかし基本的には年収が高いほど返済比率が高くても認められるので、年間返済金額も大きくなります。

 

つまりそれだけ融資金額も大きくなるので有利になるということです。

 

それでは返済比率の計算に含まれる年間返済金額にはどのような利用が含まれるでしょうか?次で説明しましょう。

 

返済比率に含まれる年間返済額

住宅ローンで計算する返済比率に含まれるのは、当然住宅ローンの年間返済額が含まれます。

 

以前は住宅ローンの返済比率と言えば、住宅ローンだけの年間返済金額が対象となっていて、カードローンやクレジット、自動車ローン(マイカーローン)の返済額は含まれていませんでした。

 

しかし、消費者金融のカードローンやクレジットカードのキャッシングが原因で多重債務に陥り、自己破産者が増えるという社会問題が発生しました。

 

その影響で住宅ローンの利用者にも自己破産者が増えるという、銀行利用者への影響もあったのです。

 

その後、貸金業法の改正などで自己破産者は減少しましたが、銀行審査でもカードローンやクレジットカードの利用も考慮した上で審査をするという影響が残っています。

 

住宅ローンは高額で長期の返済となるので、それを利用するには時間をかけた計画が不可欠です。

 

カードローンやクレジットカードの利用を含めた返済計画を立てることも必要となります。

 

基本的に住宅ローン申込前には、使っていないクレジットカードやカードローンの整理や、残っている残高の一括払いなどを心がけましょう。

 

クレジットカードやカードローンは残高が残っていなくても必ず解約手続きをすることが必要です。

 

返済比率の計算では審査金利が適用される

住宅ローンの審査で返済比率を計算する場合は、住宅ローンの適用金利ではなく審査金利と呼ばれる金利で計算します。

 

特に金利タイプが変動金利の場合、固定金利と違い年2回金利が見直されます。

 

つまり返済完了まで一定の金利ではないので、その変動を見越した平均的な金利で返済比率を計算します。

 

例えば、住宅ローンの適用金利が年1%だとしても審査では年3%で計算することになります。

 

そのため実際の住宅ローン金利では返済比率をクリアしても、審査金利ではクリアせずに借入可能額が減額されるというケースもあります。

 

金融機関の審査基準によって審査金利が違うので、事前に担当者などに確認しておきましょう。

 

 

住宅ローン以外の返済比率

ノンバンクのローンや融資で返済比率を計算するということはあまりありません。

 

ノンバンクでは返済比率という考え方ではなく、年収の1/3以内のカードローン枠や融資金額が上限となっているので、その基準を満たしていれば返済比率もほとんどクリアします。

 

住宅ローン以外で返済比率を審査の参考にするのは、銀行のプロパー融資くらいだと考えられます。

 

ほとんどの消費者向け融資は銀行系消費者金融の保証会社付きなので、実質的な審査はノンバンクが行なっているからです。

 

住宅ローン利用中のカードローン審査

住宅ローンを利用中に銀行に新規融資の申込をした場合は、返済比率の再計算が行われる可能性は高いでしょう。

 

その時は住宅ローンの年間返済金額も含めて住宅ローンで適用される30%~35%の返済比率が適用されることになるでしょう。

 

もしそうしなければ、住宅ローンの申込時にカードローンなどの返済額を含めた返済比率を計算する意味がなくなります。

 

銀行カードローンの申込をする場合は、住宅ローンの返済金額を含めて、35%以内の返済比率になるような利用枠で申込みましょう。

 

住宅ローンを利用していない場合は、返済比率はもう少し余裕を持って考えることができます。

 

カードローンの返済比率の考え方

返済比率は銀行の審査基準として計算されますが、住宅ローンに限らずカードローンを含めたすべての融資申込で事前に返済比率を計算してみましょう。

 

審査を通すために返済比率を計算するのではなく、現実的に無理のない返済ができるかどうかを自分で判断するためです。

 

特にカードローンはリボ払いで返済するので、毎月の返済金額を最低金額にすると、返済比率は低くなります。

 

例えば、年収300万円で100万円のカードローン、毎月1万円のリボ払いであれば、返済比率は以下の通りとなります。

 

(1万円×12)÷300万円=4%

 

しかし、100万円のカードローンであれば、3年で100万円を元利均等払いすると考えて計算しましょう。

 

100万円を3年で支払う場合の元金は1年で33.4万円、さらに利息がプラスされます。

 

利息は単純計算で年14.5%の場合、14.5万円となるので、合計47.9万円となります。

 

49.7万円÷300万円=16.6%

 

毎月1万円のリボ払いで計算した場合とは返済比率は大きく違ってきます。

 

毎月の返済金額をリボ払いの最低金額で計算すると、残高も減らず長期の返済になることを前提として計算することになります。

 

また、返済比率としては余裕があるように見えるため、追加融資をすること考えられるので、さらに返済期間が延長されます。

 

カードローンを利用する場合は3年で完済することを前提に、自分で返済比率を計算してからも申込みましょう。

 

余裕を持った返済比率にすることが基本

住宅ローンでも返済比率は高い場合で40%という金融機関もあります。

 

しかし返済比率が上限いっぱいで住宅ローンに申込する場合は、自己資金不足だと考えて住宅ローンの見直しを考えましょう。

 

年収400万円で返済比率35%の場合、年間で260万円の余裕しかありません。

 

しかもサラリーマンの場合の年収は、手取り年収ではなく税込年収で計算するので、実際には260万円から税金や健康保険料などが差し引かれます。

 

さらに家族構成も考えて子供がいる場合は、将来の教育費もかかることも考慮する必要があります。

 

それらを総合して考えると実際に余裕を持って返済できるのは、返済比率25%が妥当だと考えましょう。

 

返済比率が25%を超えるようであれば、自己資金をもっと増やしたり、資金計画を見直したり借入額を再考することが必要です。

 

特に住宅ローンは長い場合は35年間の支払となるので、その間に予定していない出費というリスクが必ずあると考えておきましょう。

 

返済比率以外の住宅ローンでの注意点

住宅購入費用など物件価格はそのまますべて住宅ローンで支払うことはできません。

 

ある程度の自己資金がなければ、住宅ローンを申込むこともできません。

 

特に担保提供する不動産価格は購入価格や建築費用ではなく、不動産鑑定士や銀行独自の評価に、掛け目と呼ばれれる計数を乗じて算出します。

 

住宅購入費用が総額で3,000万円としても、不動産評価額が2,800万円であれば掛け目を90%としても2,520万円が融資限度額となります。

 

さらに登記費用などや、つなぎ融資の利息などもかかります。

 

諸費用を合計50万円としても以下の自己資金が必要になります。

 

3,000万円-2,520万円-50万円=430万円

 

簡単に計算しても自己資金は20%程度を見込んでおいたほうがいいでしょう。

 

また、住宅ローンを借りるということであれば、自己資金は多いほど有利になるのでできれば30%は確保しておきましょう。

 

それによって借入金額が少なくなるほど返済比率も有利になります。

 

まとめ

銀行融資の返済比率は審査を通過するためには必ずクリアしなければいけません。

 

しかし審査で計算される返済比率はあくまでも審査上のものであって、申込者が余裕を持って返済できる比率というわけではありません。

 

実際に返済する人の事情は審査ですべて把握しているわけではないので、自分の事情を考えた返済比率を自分で計算してみましょう。

 

将来教育ローンが必要になった場合は、返済比率はどう変化するかなど実際に支払う立場で返済比率を活用しましょう。

 

今だけを考えた返済比率では将来に対応することはできません。